Acheter à Marrakech quand on est étranger

Un étranger peut acheter un bien situé en zone urbaine à Marrakech. Hors du périmètre urbain, l'achat d'un terrain suppose une attestation de vocation non agricole (VNA). Comptez 4 % ou 6 % de droits d'enregistrement, 1 % de conservation foncière et les honoraires du notaire ; les frais se règlent par transfert de devises.

01 Titre foncier ou melkia : ce que cela change

Un bien immatriculé à la conservation foncière a un titre foncier : le certificat de propriété indique le propriétaire et les charges. Un bien non immatriculé, dit melkia, repose sur des actes qu'il faut faire examiner par un notaire ; il est moins sûr et plus long à vérifier.

02 La VNA, en clair

VNA signifie vocation non agricole. Un terrain situé hors du périmètre urbain est présumé agricole, et la réglementation de 1973 en réserve l'acquisition aux Marocains. Un étranger qui veut y acheter doit obtenir une attestation constatant que le terrain n'a plus de vocation agricole. Une attestation provisoire ne suffit pas pour vendre ou louer, selon les sources spécialisées : la définitive n'est délivrée qu'après vérification du projet réalisé. En zone urbaine, la VNA n'est en principe pas nécessaire : faites-le confirmer par le notaire pour le terrain concerné.

03 R+5 : lire le zonage

R+5 signifie rez-de-chaussée plus cinq étages : la hauteur maximale que le plan d'aménagement autorise sur le terrain. Une annonce qui affirme « zone R+5 » doit être vérifiée auprès de l'agence urbaine (note de renseignements d'urbanisme) : les plans sont révisés, comme celui de Marrakech-Ouest en 2025.

04 Les frais d'acquisition

Le tarif des droits d'enregistrement est de 4 % pour l'acquisition d'un local construit et de 6 % pour les mutations d'immeubles en général, sauf exceptions (DGI). S'ajoutent le droit de conservation foncière (1 % pour une cession) et les honoraires du notaire.

05 Payer depuis l'étranger

Selon l'Office des Changes, les frais liés à l'acquisition doivent être couverts par un transfert de devises ou un débit d'un compte en dirhams convertibles. Un crédit en dirhams accordé à un non-résident exige un apport minimal de 30 % du prix en devises. Conservez les justificatifs de transfert : ils servent aussi lors d'une revente.

06 À la revente

Le vendeur déclare le profit immobilier : 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente. L'exonération pour habitation principale exige cinq ans d'occupation à la date de la vente (DGI).

À savoir : Les passages sur la VNA et le zonage s'appuient sur des sources spécialisées et non sur le texte du dahir : ils doivent être confirmés par un notaire avant toute décision d'achat. Ces informations ont une valeur d'orientation et ne remplacent pas l'avis d'un notaire : les textes évoluent, chaque dossier est particulier.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un appartement à Marrakech ?

Oui, pour un bien situé en zone urbaine et dont le titre est en règle. Faites vérifier le titre par un notaire avant de verser un acompte, et réglez les frais par transfert de devises comme l'exige l'Office des Changes.

Que veut dire VNA ?

Vocation non agricole : une attestation qui constate qu'un terrain situé hors du périmètre urbain n'est plus destiné à l'agriculture. Elle conditionne l'achat par un étranger. Une attestation provisoire ne permet pas de vendre ou de louer.

Quels frais prévoir à l'achat ?

Des droits d'enregistrement de 4 % (local construit) ou 6 % (mutations d'immeubles en général), un droit de conservation foncière de 1 % pour une cession, et les honoraires du notaire, sans barème unique.