Titre foncier et melkia : ce que l'acheteur doit vérifier

L'immatriculation place un bien sous un régime dont il ne peut plus sortir. Le titre foncier annule tous les titres et purge tous les droits antérieurs qui n'y sont pas mentionnés : il est définitif et inattaquable, et forme le point de départ unique des droits sur le bien (dahir du 12 août 1913, articles 1 et 62).

Personne ne peut acquérir un bien immatriculé par prescription face au propriétaire inscrit (article 63). Une inscription obtenue par fraude ou falsification peut être contestée par la personne lésée dans les quatre ans qui suivent cette inscription (loi 39-08, article 2).

Un bien non immatriculé, dit melkia, n'a pas de titre foncier. La possession qui remplit les conditions légales ouvre droit à sa propriété jusqu'à preuve du contraire ; un acte de cession ne suffit pas à lui seul, il doit s'appuyer sur l'origine de la propriété et sur une possession conforme à la loi (loi 39-08, article 3).

Quand les preuves se contredisent, le juge applique des règles de prépondérance : l'origine de propriété mentionnée l'emporte sur son absence, la preuve de propriété sur celle de la possession. La vérification est donc plus longue et moins sûre qu'avec un titre foncier.

• Bien immatriculé : demandez le numéro du titre foncier et un certificat de propriété récent à la conservation foncière. Il indique le propriétaire inscrit et les charges (hypothèque, saisie) ; il coûte 100 DH et se délivre dans la journée (tarif ANCFCC).
• Vérifiez que le vendeur est le propriétaire inscrit, ou qu'il présente une procuration en règle.
• Bien en cours d'immatriculation : tout droit doit être déclaré à la conservation foncière pendant la procédure, faute de quoi il est purgé par l'immatriculation (ANCFCC).
• Melkia : faites examiner par un notaire l'origine de propriété et la possession du vendeur avant tout versement.

La vente est dressée, sous peine de nullité, par acte authentique ou par un acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation (loi 39-08, article 4).

Sur un bien immatriculé, la vente ne produit effet, même entre les parties, qu'à partir de son inscription sur le titre foncier (dahir de 1913, articles 66 et 67). L'inscription est demandée dans les trois mois qui suivent l'acte ; passé ce délai, une pénalité de 5 % des droits s'applique le premier mois, puis 0,5 % par mois (article 65 bis). Le droit de conservation foncière est de 1,5 % du prix, plus 100 DH de droit fixe, avec un minimum de 500 DH (tarif ANCFCC).

Le propriétaire dépose une réquisition d'immatriculation avec ses actes. Un extrait est publié au Bulletin officiel et affiché, puis un géomètre-topographe procède au bornage. Après la publication de l'avis de clôture du bornage, les oppositions restent possibles pendant deux mois ; le conservateur établit ensuite le titre foncier ou transmet les oppositions au tribunal (ANCFCC).

Droits de la conservation foncière : 1 % de la valeur, 500 DH de droit de publicité, 50 DH par are en zone urbaine, 100 DH de droit fixe, minimum 1 000 DH ; délai indicatif de douze mois hors opposition (tarif ANCFCC).