Comprar en Marrakech siendo extranjero

Un extranjero puede comprar un inmueble situado en zona urbana de Marrakech. Fuera del perímetro urbano, la compra de un terreno exige un certificado de vocación no agrícola (VNA). Cuente con un 4 % o un 6 % de derechos de registro, un 1 % del registro de la propiedad y los honorarios del notario; los gastos se pagan mediante transferencia de divisas.

01 Título de propiedad o melkia: qué cambia

Un inmueble inscrito en el registro de la propiedad tiene un título de propiedad: el certificado indica el propietario y las cargas. Un inmueble no inscrito, llamado melkia, se apoya en escrituras que debe examinar un notario; es menos seguro y más largo de comprobar.

02 La VNA, en claro

VNA significa vocación no agrícola. Un terreno situado fuera del perímetro urbano se presume agrícola, y la normativa de 1973 reserva su adquisición a los marroquíes. Un extranjero que quiera comprar en él debe obtener un certificado que acredite que el terreno ya no tiene vocación agrícola. Un certificado provisional no basta para vender ni alquilar, según las fuentes especializadas: el definitivo solo se expide tras comprobar el proyecto realizado. En zona urbana, la VNA en principio no es necesaria: pida al notario que lo confirme para el terreno en cuestión.

03 R+5: leer la zonificación

R+5 significa planta baja más cinco plantas: la altura máxima que autoriza el plan de ordenación en el terreno. Un anuncio que afirme «zona R+5» debe comprobarse en la agencia urbana (nota informativa de urbanismo): los planes se revisan, como el de Marrakech-Ouest en 2025.

04 Los gastos de adquisición

La tarifa de los derechos de registro es del 4 % para la adquisición de un local construido y del 6 % para las transmisiones de inmuebles en general, salvo excepciones (DGI). Se suman el derecho del registro de la propiedad (1 % en una cesión) y los honorarios del notario.

05 Pagar desde el extranjero

Según la Office des Changes, los gastos vinculados a la adquisición deben cubrirse mediante una transferencia de divisas o un adeudo en una cuenta en dírhams convertibles. Un crédito en dírhams concedido a un no residente exige una aportación mínima del 30 % del precio en divisas. Conserve los justificantes de transferencia: también sirven en una reventa.

06 En la reventa

El vendedor declara la ganancia inmobiliaria: el 20 % de la ganancia neta, con un mínimo del 3 % del precio de venta. La exención por residencia habitual exige cinco años de ocupación en la fecha de la venta (DGI).

Conviene saber: Los pasajes sobre la VNA y la zonificación se apoyan en fuentes especializadas y no en el texto del dahir: deben ser confirmados por un notario antes de cualquier decisión de compra. Esta información es orientativa y no sustituye el consejo de un notario: los textos cambian y cada expediente es particular.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar un apartamento en Marrakech?

Sí, si el inmueble está en zona urbana y su título está en regla. Haga comprobar el título por un notario antes de entregar una señal y pague los gastos mediante transferencia de divisas, como exige la Office des Changes.

¿Qué significa VNA?

Vocación no agrícola: un certificado que acredita que un terreno situado fuera del perímetro urbano ya no se destina a la agricultura. Condiciona la compra por un extranjero. Un certificado provisional no permite vender ni alquilar.

¿Qué gastos hay que prever al comprar?

Derechos de registro del 4 % (local construido) o del 6 % (transmisiones de inmuebles en general), un derecho del registro de la propiedad del 1 % en una cesión y los honorarios del notario, sin tarifa única.