Título de propiedad y melkia: lo que debe comprobar el comprador

La inscripción sitúa el inmueble bajo un régimen del que ya no puede salir. El título de propiedad anula todos los títulos anteriores y purga todos los derechos anteriores que no figuren en él: es definitivo e inatacable, y es el único punto de partida de los derechos sobre el inmueble (dahir del 12 de agosto de 1913, artículos 1 y 62).

Nadie puede adquirir un inmueble inscrito por prescripción frente al propietario inscrito (artículo 63). Una inscripción obtenida por fraude o falsificación puede ser impugnada por el perjudicado en los cuatro años siguientes a esa inscripción (ley 39-08, artículo 2).

Un inmueble no inscrito, llamado melkia, no tiene título de propiedad. La posesión que cumple las condiciones legales da derecho a su propiedad salvo prueba en contrario; una escritura de cesión no basta por sí sola y debe apoyarse en el origen de la propiedad y en una posesión conforme a la ley (ley 39-08, artículo 3).

Cuando las pruebas se contradicen, el juez aplica reglas de preponderancia: el origen de propiedad mencionado prevalece sobre su ausencia, y la prueba de propiedad sobre la de posesión. La comprobación es más larga y menos segura que con un título de propiedad.

• Inmueble inscrito: pida el número del título y un certificado de propiedad reciente al registro de la propiedad. Indica el propietario inscrito y las cargas (hipoteca, embargo); cuesta 100 DH y se expide en el día (tarifa de la ANCFCC).
• Compruebe que el vendedor es el propietario inscrito o que presenta un poder en regla.
• Inmueble en proceso de inscripción: todo derecho debe declararse al registro de la propiedad durante el procedimiento; de lo contrario, la inscripción lo purga (ANCFCC).
• Melkia: haga examinar por un notario el origen de la propiedad y la posesión del vendedor antes de cualquier pago.

La venta se formaliza, so pena de nulidad, en escritura pública o en un documento de fecha cierta redactado por un abogado habilitado ante el Tribunal de Casación (ley 39-08, artículo 4).

En un inmueble inscrito, la venta solo surte efecto, incluso entre las partes, desde su inscripción en el título (dahir de 1913, artículos 66 y 67). La inscripción se solicita en los tres meses siguientes a la escritura; pasado ese plazo, se aplica un recargo del 5 % de los derechos el primer mes y del 0,5 % por mes después (artículo 65 bis). El derecho del registro de la propiedad es del 1,5 % del precio, más 100 DH de derecho fijo, con un mínimo de 500 DH (tarifa de la ANCFCC).

El propietario presenta una solicitud de inscripción con sus escrituras. Se publica un extracto en el Bulletin Officiel y se expone públicamente; después, un topógrafo realiza el deslinde. Tras la publicación del aviso de cierre del deslinde, caben oposiciones durante dos meses; el registrador expide entonces el título o remite las oposiciones al tribunal (ANCFCC).

Derechos del registro de la propiedad: 1 % del valor, 500 DH de derecho de publicidad, 50 DH por área en zona urbana, 100 DH de derecho fijo, mínimo 1 000 DH; unos doce meses sin oposición (tarifa de la ANCFCC).