Titolo fondiario e melkia: cosa deve verificare l’acquirente

L’immatricolazione pone l’immobile sotto un regime da cui non può più uscire. Il titolo fondiario annulla tutti i titoli precedenti ed estingue tutti i diritti anteriori che non vi sono menzionati: è definitivo e inattaccabile, e costituisce l’unico punto di partenza dei diritti sull’immobile (dahir del 12 agosto 1913, articoli 1 e 62).

Nessuno può acquisire un immobile immatricolato per usucapione contro il proprietario iscritto (articolo 63). Un’iscrizione ottenuta con frode o falsificazione può essere contestata dalla persona lesa entro quattro anni da tale iscrizione (legge 39-08, articolo 2).

Un immobile non immatricolato, detto melkia, non ha titolo fondiario. Il possesso che soddisfa le condizioni di legge dà diritto alla sua proprietà fino a prova contraria; un atto di cessione non basta da solo e deve fondarsi sull’origine della proprietà e su un possesso conforme alla legge (legge 39-08, articolo 3).

Quando le prove si contraddicono, il giudice applica regole di prevalenza: l’origine della proprietà indicata prevale sulla sua assenza, la prova della proprietà su quella del possesso. La verifica è quindi più lunga e meno sicura che con un titolo fondiario.

• Immobile immatricolato: chiedete il numero del titolo fondiario e un certificato di proprietà recente alla conservatoria fondiaria. Indica il proprietario iscritto e i gravami (ipoteca, pignoramento); costa 100 DH e si rilascia in giornata (tariffa dell’ANCFCC).
• Verificate che il venditore sia il proprietario iscritto o che presenti una procura valida.
• Immobile in corso di immatricolazione: ogni diritto va dichiarato alla conservatoria fondiaria durante la procedura, altrimenti l’immatricolazione lo estingue (ANCFCC).
• Melkia: fate esaminare da un notaio l’origine della proprietà e il possesso del venditore prima di qualsiasi pagamento.

La vendita va redatta, a pena di nullità, con atto pubblico o con un atto di data certa redatto da un avvocato abilitato presso la Corte di cassazione (legge 39-08, articolo 4).

Su un immobile immatricolato, la vendita produce effetto, anche tra le parti, solo dalla sua iscrizione sul titolo fondiario (dahir del 1913, articoli 66 e 67). L’iscrizione va chiesta entro tre mesi dall’atto; oltre questo termine si applica una penale del 5% dei diritti per il primo mese, poi dello 0,5% al mese (articolo 65 bis). Il diritto di conservatoria fondiaria è dell’1,5% del prezzo, più 100 DH di diritto fisso, con un minimo di 500 DH (tariffa dell’ANCFCC).

Il proprietario deposita una domanda di immatricolazione con i suoi atti. Un estratto è pubblicato nel Bulletin Officiel e affisso, poi un geometra-topografo esegue la delimitazione. Dopo la pubblicazione dell’avviso di chiusura della delimitazione, le opposizioni restano possibili per due mesi; il conservatore rilascia quindi il titolo fondiario o trasmette le opposizioni al tribunale (ANCFCC).

Diritti di conservatoria fondiaria: 1% del valore, 500 DH di diritto di pubblicità, 50 DH per ara in zona urbana, 100 DH di diritto fisso, minimo 1.000 DH; circa dodici mesi senza opposizioni (tariffa dell’ANCFCC).